jueves 17 de septiembre de 2009

DERRAMA EXTRA INSTALACION TDT




Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª

Se presenta recurso de apelación contra la sentencia que desestimaba la demanda interpuesta contra el propieario disidente, en relación con el abono de la cuota extraordinaria de 100 euros que corresponde a cada propietario pagar, una vez aprobada en junta de propietarios con el voto disidente del demandado-apelado, para adeucar la antena colectiva a la recepción de la Televisión Digital Terrestre.

Considera la Sal que la derrama extraordinaria objeto de reclamación en la litis constituye un gasto necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual debe ser satisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado en junta de propietarios, incluidos aquellos propietarios disidentes por cuanto etos necesariamente se verán abocados a disfrutar y a aprovecharse de la nueva infraestructura de la televisión digital terrestre cuando se produzca el "apagaón analógico" en 2010. Entiende este Tribunal que la infraestructura de la TDT en el inmueble tiene un interés general para la comunidad y afecta directamente el concepto de "habitabilidad".

Sentencia del TS Sala 1, 20-3-2009, rec. 160/2009.

Fuente: El Derecho Editores.

viernes 4 de septiembre de 2009

JURISPRUDENCIA INSTALACIÓN ASCENSOR



LIMITACIÓN DE USO DE UN PATIO DE LUCES PARA LA INSTALACIÓN DEL ASCENSOR.

Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo 11/2/2009, rec.231/2003. Ponente D. Román García Varela.

El Tribunal Supremo declara que no hay lugar al recurso de casación quedando firme la sentencia de apelación que, con revocación de la de primera instancia, estimó la demanda interpuesta por la comunidad de vecinos contra los titulares de uno de los pisos de la planta baja que utilizaban el patio de luces del edificio, y autorizó a dicha comunidad a ejecutar las obras necesarias para instalar un ascensor en el citado patio.

Declara la Sala que comparte con la Audiencia Provincial la califación del patio como elemento común del edificio según el título constitutivo, y considera que está justificada la limitación del uso del patio en lo estrictamente necesario para la instalación del ascensor teniendo en cuenta la presencia en el edificio de varios vecinos de avanzada edad y otros con un importante grado de minusvalía.

Fuente: El Derecho Editores. Boletín Julio 2009

INSTALACION ASCENSOR




INSTALACION ASCENSOR. ¿EXISTE OBLIGACIÓN DE SOPORTR UNA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS POR LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR?

En una comunidad, se quiere instalar un ascensor. Tras la votación de 10 vecinos, entre los que hay minusválidos y personas mayores de 60 años, se obtienen 6 votos a favor y 4 en contra. Uno de los vecinos cuyo voto fue un no, la instalación del ascensor le produce una pérdida de luz del 50 %, ya que, la ventana de una de sus habitaciones queda tapada por la estructura traslúcida del ascensor. La escritura de este propietario no dice nada de su derecho de luces y vistas. ¿Qué mayoría es necesaria para llevar a cabo la instalación? ¿Qué puede hacer este vecino, conforme a la Ley, para queno se instale el ascensor?.

Cuando el ascensor se instala como una medida para la supresión de barreras arquitectónicas, como es el caso, en relación a personas minusválidas o de avanzada edad, dispone el art. 17.1 LPH que bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas de participación.

El concepto de minusvalía no ha de entenderse en sentido estricto, es decir, no se requiere una declaración o reconocimiento administrativo, sino que será suficiente con que se trate de personas en relación a las cuales quede determinado de cualquier forma que se encuentran impedidas o limitadas en su capacidad deambulatoria, como ocurre con las personas de edad avanzada.

En este sentido, debe tenerse en cuenta que la Ley 15/1995 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas, reconoce el ejercicio de los derechos en ella contenidos a los mayores de 70 años y que la actual jurisprudencia asimila a los mayores de 70 años a los minusválidos a los efectos del ejercicio de los derechos reconocidos en la LPH.

Por lo demás, la reciente Ley 21/2003 de igualdad de oportunidades, ha modificado la LPH introduciendo un nuevo párrafo 3.º en el art. º 11.3 LPH por el que "cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aún cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos de comunidad".

Consecuentemente, todos los propietarios estarán obligados al pago de la instalación en ambos supuestos, incluso si algún vecino no lo va a utilizar por la ubicación de su propiedad (pisos bajos, locales, etc.), pues la ley no hace excepciones.

En cuanto a la pérdida de luz de la ventana en cuestión que se ve limitada en un 50 % sería de aplicación, a nuestro juicio, lo señalado en el art. 9.1 c), que se refiere a la obligación de los propietarios de "permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general" acordados conforme a lo establecido en el art. 17 LPH.

Por tanto, con el citado acuerdo se puede efectuar la instalación e imponer al vecino la pérdida parcial de las luces y vistas de la ventana como consecuencia de la imposición de tal servidumbre de interés general, es decir, del ascensor.

Fuente: El Derecho Editores. Boletín Febrero 2009.

jueves 14 de mayo de 2009

LLEGA LA TDT. OJO A LOS INSTALADORES PIRATAS




El diario gratuito Qué, en su edición del jueves 14 de mayo de 2009, publica un artículo en el que advierte de la proliferación de instaladores no autorizados que se aprovechan de la inminencia del denominado "apagón analógico" en Zaragoza el próximo día 30 de junio de 2009.

En esta fecha, está previsto que se deje de emitir la señal de TV en el sistema tradicional (analógico) pasando a prestarse únicamente a través de TDT (Televisión Digital Terrestre).
En esta fecha si su comunidad no está adaptada y Vd. no tiene su aparato de televisión preparado para esta tecnología (bien con un televisor de nueva tecnología con TDT integrado o bien con un aparato receptor de TDT incorporado al televisor) dejará de ver la televisión.

Como siempre que hay prisas, en estas situaciones aparecen desaprensivos que intentan aprovecharse de la situación, en muchas ocasiones ofertando precios por debajo de los instaladores autorizados.

Los problemas surgirán posteriormente cuando se compruebe que la calidad de los materiales instalados no es la adecuada y cuando comiencen las incidencias pasado poco tiempo.

Es recomendable confiar en empresas fiables del sector, con reconocida solvencia y prestigio para evitar posibles sorpresas desagradables.

martes 28 de abril de 2009

Gestor energético para edificios





NOTICIA PUBLICADA EN EL PAIS (ABRIL2009)

Un plan contra el derroche

El Gobierno planea que cada edificio tenga un gestor para ahorrar energía

El borrador de la Ley de Eficiencia y Renovables implica a las comunidades de vecinos - Las grandes empresas deberán contar con transporte colectivo

El Gobierno planea que las comunidades de vecinos de edificios de más de 1.000 metros cuadrados útiles tendrán que designar un "gestor energético" que siga mensualmente "el consumo de energía del edificio" y que a final de año realice un informe sobre el consumo de energía y la emisión de CO2 "para detectar desviaciones" y proponer mejoras de la instalación del edificio. Ésta es una de las medidas con las que trabaja el Gobierno para la Ley de Eficiencia Energética y Energías Renovables y así consta en un borrador de la ley, al que ha tenido acceso EL PAÍS.

La norma adapta el objetivo acordado por la UE de que en 2020 el 20% de la energía deberá ser de origen renovable (en 2007 fue el 7%). Otro objetivo es que en 2020, el 10% de los carburantes tendrán que ser de origen verde (un 1,8% el año pasado). Estas son algunas de las medidas en estudio, y que pueden sufrir cambios, ya que en la redacción del borrador hay implicados varios ministerios aunque el que lidera el trabajo es el de Industria.

- Ahorro en edificios. Una de las ideas con la que el Gobierno prepara la ley es que las comunidades de vecinos "designen un gestor energético al objeto de optimizar los consumos de energía de sus instalaciones". Este gestor -puede ser el administrador de fincas si se especializa o una "empresa de servicios energéticos"- deberá presentar cada año el gasto en energía del edificio (caldera, luz...) y ver las posibilidades de ahorro. Además, deberá establecer un horario de funcionamiento de los equipos que consumen energía que tenga en cuenta el horario laboral y los fines de semana, para evitar que la calefacción funcione a toda máquina desde octubre a mayo.

El texto fija también que los edificios deberán tener sistemas "de control que permitan ajustar el encendido a la ocupación real, así como de un sistema de regulación que optimice el aprovechamiento de la luz natural".

El potencial de ahorro energético en los edificios es enorme, hasta un 60% en los más antiguos y peor aislados, y, según los expertos, la inversión se amortiza en pocos años.

Desde que Miguel Sebastián asumió la cartera de Industria ha fijado el ahorro energético como una de sus prioridades. Industria ha anunciado que limitará la temperatura en los edificios públicos, incluidos locales comerciales y de ocio, a 21 grados en invierno y a 26 en verano si se usa el aire acondicionado.

La figura del "gestor energético" coincide con la intención de Industria de impulsar la creación de "empresas de servicios energéticos", firmas que asesoren a empresas y edificios para ahorrar energía y fomentar las renovables y que cobrarían en función de lo que consigan ahorrar.

- Sin luces al cielo. La orientación de nuevas calles y edificios deberá "garantizar el soleamiento y minimizar la demanda energética para calefacción y refrigeración". La iluminación de las calles deberá restringirse a la zona que se quiere iluminar y la norma limitará las "emisiones luminosas hacia el cielo". La contaminación lumínica no sólo empobrece el cielo sino que supone un desperdicio de electricidad, un gasto inasumible en un país que importa más del 80% de su energía.

- En grupo al trabajo. Las empresas o polígonos con más de 200 empleados deberán tener un plan de transporte para "disuadir sobre el uso individual del coche". La medida afecta a "empresas o áreas de actividad (polígonos industriales, parques empresariales, comerciales...)" que también deberán "facilitar el acceso peatonal, en bicicleta y en transporte público, colectivo o compartido, tanto de los empleados como de los clientes y visitantes".

- Planes de movilidad. Las ciudades de más de 25.000 habitantes (o que prevean alcanzar esa cifra en 10 años) tendrán que tener planes de movilidad para favorecer el transporte público. También deben incluir estas medidas de movilidad los nuevos planes urbanísticos.

El Gobierno, según este texto, hace una alambicada mención a los peajes (u otras formas de cobro por el uso de autovías) al afirmar que estudiará si compensa instaurar "posibles sistemas de pago por el uso de infraestructuras de transporte por carretera que contribuyan a acelerar el cambio hacia otros modos de transporte" con atención a que no afecte a la competitividad.

La estrategia de movilidad sostenible de Medio Ambiente contempla la creación de peajes urbanos para fomentar el transporte público, pero siempre que algún texto ha sugerido instaurar impuestos para racionalizar el consumo de energía ha sido corregido. Así ocurrió con el borrador del programa electoral del PSOE, que contemplaba un impuesto de un céntimo de euro por cada litro de gasolina para combatir el cambio climático y que fue fulminado nada más hacerse público.

- En las autoescuelas. Este borrador de la ley contempla que las autoescuelas enseñen "técnicas de conducción eficiente" para obtener el carné y para recuperar los puntos perdidos. Se trata de conducir con marchas largas y evitar los frenazos, que puede ahorrar hasta un 20% del combustible. El texto deja abierta la posibilidad de que se incluya entre las materias de la enseñanza.

- Ahorro en el sector público. La Administración debe dar ejemplo y ahorrar un 9% en 2010 y un 20% en 2016, según las ideas que se manejan para la ley. En cada edificio público deberá haber un gestor energético. Cada plan de la Administración deberá llevar una memoria energética.

El Gobierno ya limitó la temperatura en los edificios públicos pero ni el Congreso de los Diputados pareció respetar aquella limitación. El verano pasado Sebastián acudió sin corbata al Congreso para dar ejemplo y lamentó el frío que impera en el hemiciclo en pleno verano.

- Arquitectura. Para la construcción de nuevos edificios el borrador establece que se deberá "evaluar diferentes alternativas de diseño urbano para garantizar un aprovechamiento máximo de la luz solar en las edificaciones evitando sombreamientos". Sólo con la correcta orientación hay un gran potencial de ahorro.

martes 31 de marzo de 2009

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: CONSEJOS/GAS NATURAL DOMESTICO: VENTILACION




Los recintos donde se encuentran instalados los aparatos que consumen el gas (por ejemplo, la caldera y/o cocina), deben ser adecuados y disponer de suficiente ventilación al exterior o a un patio de ventilación, por medio de rejilla de salida de aire o sistema similar.

Para la correcta combustión de los aparatos es necesario el intercambio de aire con el exterior. De esta forma se evita que se produzca monóxido de carbono, que es un producto tóxico para las personas.

Importante:
  • Mantenga siempre libres las rejillas de ventilación.
  • Si cierra o acristala su terraza, no se olvide de realizar nuevas reijillas de ventilación.

Fuente: Endesa Gas

lunes 30 de marzo de 2009

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: GAS NATURAL DOMÉSTICO.




CONSEJOS PARA VIVIENDAS CON GAS NATURAL.
Fugas en la instalación
* El gas natural no huele, pero para que se pueda detectar las fugas, se le añade un producto que emite un olor facilmente detectable.
* Si nota olor a gas, no encienda cerillas, ni acciones interruptores, ni fume.
* Cierre la llave de paso del gas de su hogar o establecimiento.
* Abra las ventanas para ventilar el ambiente.
* Compruebe que las llaves de los aparatos están cerradas.
* Si el olor continúa al volver a abrir la llave del gas, vuelva a cerrarla y avise a una empresa instaladora autorizada para que efectúe la reparación.

Tuberías de gas
* En lo posible las tuberías deben quedar visibles en todo su recorrido.
* Si coloca un nuevo doble techo en su cocina para ocultar las tuberías del gas, recuerde que deberá colocar éstas en una funda protectora para la correcta ventilación al exterior.

Contador de gas
El recinto en el que se halle el contador deberá encontrarse suficientemente ventilado.
Si el contador está dentro de su vivienda, se comprobará que no existe ninguna instalación eléctrica a menos de 20 cm. del contador.
Si el contador está instalado de forma centralidad (junto con los de otros vecinos) el recindo donde estén ubicados debe estar destinado exclusivamente para las instalaciones de gas.
Tampoco está permitida la existencia del aparellaje o maquinaria eléctrica en el mismo, salvo que sea de características especiales.
Consulte para ello a su instalador de gas.

Fuente: Endesa Gas

viernes 27 de marzo de 2009

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: CUOTAS FIJAS CALEFACCION Y AGUA CALIENTE




Si la calefacción y el agua claiente sanitaria son colectivas y cada piso tiene su contador de energía y termostato ¿la comunidad puede cobrar una cuota por las pérdidas de energía en función del coeficiente de propiedad, incluso si no se utiliza la calefacción ni el agua caliente sanitaria? ¿El mantenimiento de las calderas se paga en la cuota de consumo mensual de la comunidad?
Si el edificio dispone de instalacion de calefacción y ACS centralizada, el mantenimiento y costos fijos de la misma deben ser pagados con independencia del consumo que tenga cada usuario.

No se ha de olvidar que aunque los ususarios no la utilicen, la instalación tiene unos consumos por disposición de dicho servicio. Además, cuando un usuario no conecta su calefacción incrementa el consumo de las viviendas colindantes, ya que las mismas ceden parte de su calor a las vivienda ssin servicio. Por todo ello es correcto que se establezca un costo fijo que deberá ser pagado a partes iguales o según la cuota de participación. El mantenimiento de las instalaciones puede incluirse en la cuota mensual, pero esto es una decisión comunitaria.

En cualquier caso, es correcto el pago de estos servicios aunque no se utilicen, de forma similar a lo que sucede con el costo de mantenimiento de los ascensores, iluminación de escaleras, etc., que se establece según la cuota de participación comunitaria, aunque hagan más uso del mismo los vecinos de las plantas superiores.

IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía)

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: CONTADORES AGUA CALIENTE Y CALEFACCIÓN




Desde 1981 es obligatorio instalar contadores de agua caliente. Para las instalaciones anteriores estos contadores son obligatorios desde 1986, excepto en el caso de aquellas instalaciones cuya imposibilidad haya sido comprobada por el órgano competente de cadaComunidad Autónoma, si bien en muchos casos se ha admitido el informe de uns instalador (o mantenedor) autorizado que certifique dicha imposibilidad.

En cuanto a los contadores de energía para calefacción, éstos son exigibles desde 1998. En las instalaciones anteriores a esta fecha y en los casos que técnicamente sea posible instalarlos debería hacerse.

Respecto a la contabilización de los consumos de calefacciónpara instalaciones realizadas con anterioridad a 1998, y siempre que haya consenso comunitario, pueden utilizarse otros sistemas distintos de los contadores de energía, como contadores de caudal, o de horas, que aunque tienen un error mayor permiten un reparto de gastos adecuado a los consumos.

La instalación de cualquiera de estos equipos requiere que la distribución de calefacción lo permita, es decir que se disponga de una única entrada por vivienda desde zonas comunitarias; este tipo de distribución es obligatoria desde 1981.

IDAE (Instituo para la Diversificación y Ahorro de la Energía).

jueves 26 de marzo de 2009

Administradores de Fincas en Zaragoza



COMUNIDADES ASC es una empresa cuyo objetivo es la prestación de servicios administrativos y de gestión para las Comunidades de Propietarios.

Avalada por la profesionalidad de Administradores de Fincas Colegiados, adscritos al Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, con una dilatada experiencia en el ámbito de las Comunidades de más de treinta años y con una trayectoria profesional enmarcada en la honradez, transparencia y eficacia.